venerdì 29 maggio 2009

ANDREA MAZZALAI

http://icebergfinanza

Ieri L'agenzia di rating Fitch si è unita al crescente coro che sottolinea come all'orizzonte si stia delineando una nuova ondata di default dopo 12 mesi anche sui mutui che hanno subito una rinegoziazione.

Fitch's conclusion is outlined in a just-released report citing “information from servicers” as well as data from First American Loan Performance, which finds that re-defaults, 60 days or more, on US residential mortgage-backed securities (RMBS) may hit 75% after 12 months. (Housingwire.com)

Come abbiamo già visto tempo fa, nel dicembre dello scorso anno, il "Comptroller of the Currency John Dugan ha sottolienato come più della metà dei prestiti renegoziati nel corso del primo trimestre 2008 siano andati in default entro sei mesi.

Dopo tre mesi il 36 %, dopo sei mesi il 53 % e dopo otto mesi il 58 %.

L'interrogativo era riguardo al fatto che le rinegoziazioni non fossero sufficientemente efficaci da ridurre i pagamenti mensili, o perchè il pagamento della rata del mutuo veniva sostituito da un incremento deel debito delle carte di credito oppure perchè la reimpostazione della rata del mutuo era cosi fuori portata che neanche attraverso una rinegoziazione fosse possibile trovare una via di uscita.

Implicazioni decisive nella dinamica della crisi, disse Dugan, evidenziando come vi fossero dinamiche continue e crescenti nellle first-lien mortgages, ipoteche di primo grado detenute dal maggior numero di istituzioni finanziarie americane.

The mortgage metrics report covers nearly 35 million loans worth more than $6.1 trillion, or about 60 percent of all first-lien mortgages in the United States.

Stiamo parlando di circa il 60 % di tutte le ipoteche di primo grado, ovvero 6,1 mila miliardi di dollari, corrispondenti a 25 milioni di mutui!

The quarterly reports are unique in that they are not merely surveys, but instead consist of validated, loan level data using standardized definitions for prime, Alt-A, and subprime mortgages, and standardized definitions for loan modifications.

La più accurata ed affidabile raccolta di dati sulle performance dei mutui disponibile oggi!

Ecco quindi sei ragioni perche ciò avviene QUI!

1) In troppi hanno acquistato una casa che non potevano permettersi in ogni caso con mutui ARMs e troppi non saranno mai in grado di pagare il loro mutui nonostante qualsiasi programma di modifica o aiuto! Inutile sottolineare che le istituzioni hanno foraggiato selvaggiamente queste pratiche!

2) Sono stati ridotti si i pagamenti delle rate ma non è stato affrontato il problema delle ipoteche "Underwater" e quindi il problema fondamentale resta!

3) Un oceano di debiti, non solo mutui ipotecari, ma carte di credito, prestiti per gli studenti, credito al consumo, una miscela micidiale che spesso non permette le revisioni dei mutui

“There are a lot of people that no matter how much you modify the mortgage, they are still not going to be able to deal with it because they have other serious financial problems,” says Bert Ely, a banking industry consultant in Alexandria, Va. “They have a lot of other debt like credit cards, home-equity lines, student loans [or] car loans.”

Ecco perchè qualsiasi programma di stimolo fiscale lascerà il tempo che trova aggiungo io, in America e pure in Inghilterra e in qualsiasi paese che ha seguito le orme americane. E' in atto la più potente pompa di aspirazione del debito, DELEVERAGING della storia, tranne che per quanto riguarda le istituzioni finanziarie che continuano allegramente ad abusare della leva.

4) Azzardo Morale ( Moral Hazard ) Un ciclo di reimpostazione delle ipoteche, di modifica, di rinegoziazione tira l'altro, se te ne concedono uno, perchè preoccuparsi, prima o poi ti concederanno anche l'altro.

“The moral hazard that is [potentially] operating is: For these households that are under stress, repayment plans have been negotiated, [so] the potential for renegotiating such plans upon default again exists,” Wachter says. Such borrowers could be thinking: “ 'I couldn't pay before. I can't pay now. Let's see what happens,' ” she says.

5) Per quanto si cerchi di venire incontro ai mutuatari, aver fatto il passo più lungo della gamba, ovvero aver contratto una rata con onere intorno al 40/50 % del proprio reddito è semplicemente insostenibile affrontare lercentuali superiori anche considerando che....

6) La disoccupazione raggiungerà livelli mai visti nella storia dalla Grande Depressione e lasciamo perdere i dati ufficiali che parlano di quasi il 9 % con possibilità di arrivare all'11/12 % e guardiamo alla misura alternativa aggiungo io, quella sottoccupazione che si avvicina ormai al 20 % e che in America ti considera occupato anche se fai un part-time di un paio di ore al giorno!

L'ultimo rapporto di Fitch sottolinea come queste re-defaults mortgage andranno in default nella misura del 75% di incremento dopo 12 mesi con 60 giorni di mora

Nonetheless, the rate of loan modification continues to increase with 7% of overall RMBS and 18% of subprime loans being redrafted through the end of last month. “Loan modifications hold clear value for many homeowners provided the modified payments are sustainable, but more often than not reducing the home payments to an affordable level may not be enough to rescue borrowers who are overextended on other credit and expenses,” says Fitch managing director Diane Pendley. “With continued home value declines in many markets, there is growing evidence that some homeowners are voluntarily walking away from their homes even if they can financially afford to stay.”

Vi ricordate il termine " JINGLE MAIL" quella specie di opzione PUT sulla casa che permette al proprietario, una volta non più in grado di pagare il mutuo e quando il valore della casa è inferiore al residuo mutuo di mandare per posta alla banca le chiavi e non rimborsare la differenza? Le implicazioni di questa dinamica ci accompagneranno nei prossimi mesi, parallelamente alla continua discesa dei valori delle abitazioni e alle reimpostazioni di mutui ARMS.

Rileggetevi attentamente il post FORECLOSURES_COUNTDOWN e seguite la dinamica dell'indice S&P CASE SHILLER prices indices che CALCULATEDRISK evidenzia in maniera accurata nel suo blog!

Qui sotto invece avete la dinamica complessiva dei prezzi nelle singole città grazie al blog di TIM IACONO.

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